Жилищный ответ: почему в РФ повышается спрос на ипотеку

 Согласно данным ЦБ РФ, за первые II квартала текущего года общий объём предоставленных ипотечных жилищных кредитов достиг рекордного значения и составил 772,7 млрд рублей. Рост спроса на ипотеку происходит на фоне снижающихся процентных ставок. В июне 2017 года ипотечная ставка достигла исторического минимума в 11,11%. RT выяснял, какие факторы влияют на увеличение ипотечного рынка России.

Ипотечное ралли

По данным Центробанка, за первые два квартала текущего года общий объём предоставленных ипотечных жилищных кредитов достиг рекордного уровня — 772,7 млрд рублей. В общей сложности за полгода было выдано 423,5 тыс. кредитов. В 2016 году этот показатель составлял 390 тыс.

Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень заявил, что по итогам текущего года объём предоставленных жилищных кредитов может составить 1,5 трлн рублей. Согласно данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), к 2018 году этот показатель достигнет отметки в 2,5-3 трлн рублей.

Эксперты считают, что основная причина увеличения спроса на ипотеку— сокращение ставок по ипотечным кредитам.

В июне 2017 года усреднённая ставка по ипотечным рублёвым кредитам снизилась до 11,11%, достигнув минимального значения за всю историю наблюдений.
При этом средний уровень за первые два квартала также достиг исторического минимума в 11,5%. По данным центрального регулятора, в 2016 году показатель находился на уровне 12,7%.

Снижение коммерческими банками ипотечной ставки напрямую связано с политикой ЦБ по смягчению денежно-кредитной политики и сокращению ключевой ставки, которая сейчас находится на уровне 9%. Об этом RT рассказал финансовый аналитик компании Gerchik&Co Виктор Макеев.

«С 2004 по 2008 год ключевая процентная ставка была на уровне 6,5%. А чтобы обуздать инфляцию и не допустить сильного девальвационного давления в 2014 году, она была повышена до 17%. Естественно, всё это ещё свежо в воспоминаниях, а снижение ставки с 17% до 9% позволило и коммерческим банкам предоставлять более дешёвые кредиты», — пояснил Макеев.

По мнению доцента кафедры финансов Российской экономической школы (РЭШ) Олега Шибанова, ещё одной важной причиной увеличения спроса на ипотеку, помимо сокращения ставок, является экономический рост.

«Кредит на жильё стал более реалистичным вариантом, нежели покупка без ипотеки. Экономика начала расти, люди почувствовали больше уверенности в будущих доходах и готовы занимать», — пояснил эксперт в беседе с RT.

На снижение ипотечных ставок влияют и такие факторы, как общая макроэкономическая ситуация в стране, прогнозируемая инфляция, экономический рост и ликвидность в банковском секторе.

«Ставки стали уменьшаться в том числе из-за снижения инфляции, прекращения падения стоимости жилья и профицита ликвидности в банковском секторе  это значит, что у банков есть возможность выдавать кредиты на упрощённых условиях», — отметил Шибанов.
Преодолеть психологический барьер

По прогнозам АИЖК, среднее значение ипотечной ставки может достигнуть 10% к концу 2017 года, а в 2018-ом — снизиться до 9%.

В мае 2017 года Дмитрий Медведев на встрече с губернатором Самарской области Николаем Меркушкиным заявил, что состояние российской экономики позволяет довести ипотечную ставку до 6-7%. Премьер-министр подчеркнул, что такую задачу правительство ставило уже давно.

Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень отметил, что снижение ипотечной ставки до 8,5% может вызвать значительный рост спроса на жилищное кредитование. По его словам, при достижении этого уровня будет преодолён психологический барьер, после которого люди начнут активнее брать ипотечные кредиты.

Перспективы роста

Макеев отмечает, что объём роста ипотечного кредитования до рекордных максимумов — это положительное явление, которое свидетельствует о восстановлении рынка недвижимости и экономики в целом.

«Начнём с того, что банк, выдавая ипотеку, должен быть уверен в высокой вероятности возврата, поэтому в расчёт берётся кредитная история клиента, его официальный доход и риски. В периоды безработицы и кризиса кредитная история и платёжеспособность клиентов чаще будут сомнительными, и в такие времена ипотечные программы будут сворачиваться в первую очередь с целью уменьшения угрозы для банковской системы», — пояснил эксперт.

Макеев отмечает, что отложенный спрос на ипотечные кредитования находится на высоком уровне, и в случае сбалансированной кредитно-денежной политики, удержания процентной ставки на существующем уровне или ниже — до 8% перспективы продолжения роста остаются достаточно высокими.

Квартира за долги


За первые полгода портфель ипотечных жилищных кредитов увеличился на 11,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По состоянию на 1 июля 2017 года задолженность по предоставленным кредитам составила 4,6 трлн рублей. При этом доля просроченных платежей по ипотечным жилищным кредитам увеличилась до 71,6 млрд рублей, но продолжает держаться на низком уровне — 1,5%. Такие данные приводит Банк России.

Просроченная задолженность зачастую может быть реструктурирована с отсрочкой платежей и ростом процентов, отмечает Шибанов.

«Важно отметить, что просрочка по ипотеке почти безопасна для банков, так как у них остаётся залог — сама недвижимость, поэтому зачастую резкие меры, такие как коллекторы, не нужны», — подчёркивает эксперт.
Макеев уверен, что при росте ипотечного кредитования объём просроченной задолженности продолжит увеличиваться. И в этом случае важно не допустить его неконтролируемой массы, с которой в 2008 году столкнулись Соединённые Штаты. А для этого должны тщательно отбираться кредитные истории.

На долгий срок

В данных финансового регулятора отмечается, что впервые с 2011 года средневзвешенный срок кредитования за два квартала вырос до 15,5 лет. Шибанов считает, что данный показатель приближается к разумным срокам планирования и продолжит постепенный рост. Эксперт также отметил, что низкий и стабильный уровень инфляции позволяет увереннее предсказывать поведение потребителей на длинные сроки.

«Более продолжительная по срокам ипотека означает более предсказуемые платежи в пользу банков, то есть они могут лучше контролировать будущую ликвидность и доходы. Это помогает банкам прогнозировать свою деятельность с большей точностью», — резюмировал эксперт.