Ипотека оказалась "залогом смерти"

 "Ипотека" в английском языке звучит, как – mortgage. Слово mortgage произошло от старо-французского mort gage, что буквально означает "залог смерти", или "мертвый залог". Ипотечный кредит называли смертельным залогом по причине прекращения сделки, когда платежи останавливаются из-за погашения долга или по причине смерти должника. Но сейчас ипотека выглядит еще худшим обязательством, так как долг по кредиту на недвижимость не прекращается в случае кончины заемщика. Обязательство платить по ипотеке переходит на ближайших родственников – жену, детей, родителей.

В этом случае долг по ипотеке признается непогашенным обязательством и, в соответствии со статьей 1175 Гражданского кодекса России, должен быть выплачен наследниками. Кроме того, смерть должника не отменяет начисление процентов. Банк может предъявить наследникам требование оплатить штрафы при перерыве в платежах или просрочке.

Все нюансы данного вида кредитования Dni.Ru раскрыл независимый финансовый советник (IFA) Григорий Селищев.

Немного истории

В России ипотека появилась меньше 20 лет назад – в 1998 году. Для сравнения, в Америке этому виду кредитования уже более 100 лет. В западных странах банковский процент под ипотеку составляет 2-4%. Американцы живут в заложенных домах и платят за них по 20 лет и дольше.

А вообще, люди во всем мире предпочитают арендовать квартиру, а не брать ипотеку или покупать за наличные. Например, в США треть населения арендует жилье. По данным Европейского статистического агентства, недвижимостью владеют в Австрии 57% жителей, в Великобритании – 69%, во Франции – 56%, в Германии – 43%. Многим арендовать дешевле, чем владеть. Причем, есть негласное правило: чем дороже недвижимость, тем выгоднее ее арендовать. Это правило работает и в России.

Но в западных странах к финансовым рискам относятся по-другому. Люди помнят, как недвижимость не раз падала в цене. Кроме того, люди на Западе более склонны менять место жительства. В среднем американец за всю жизнь переезжает 12 раз. Также на выбор, покупать жилье или же арендовать его, влияет финансовая активность граждан. В Европе и Америке люди активно инвестируют, предпочитая вкладывать деньги в развитие, а не на приобретение жилья. У россиян только начинает меняться отношение к аренде. Все чаще они меняют жилье, чтобы снять его рядом с местом работы или учебы. Становится популярно расширять жилплощадь в связи с ростом семьи.

В 2007 году в США разразился кризис, связанный с резким увеличением невыплат по ипотечным кредитам, который распространился на другие страны. В России в 2013 году начались невыплаты по валютным кредитам, а в 2015-м – по рублевым. Следом упало и количество выдаваемых кредитов. А задолженность продолжала расти…

Просроченная задолженность к февралю 2016 года выросла на 70% и составила 130 миллиардов рублей. По данным Центрального банка России, к концу первого полугодия 2016 года доля просроченных ипотечных кредитов выросла с 20,35 до 27,68%. В сентябре 2016 года задолженность по ним в валюте приблизилась к 26,5 миллиарда рублей. Десятки тысяч семей оказались не в состоянии выплачивать кредиты по ипотеке. Ситуация настолько обострилась, что валютные ипотечники стали штурмовать банки и перекрывать улицы. В апреле 2016 года на Ялтинском экономическом форуме Сергей Глазьев сказал: "Ипотека, вообще говоря, для нормального человека – абсолютно разорительный инструмент. Всю жизнь будешь пахать и, с большой вероятностью, потеряешь в конце концов квартиру".

В 2017 году банки стали снижать ставки по ипотеке (сейчас она составляет в среднем 11%). Это стимулировало повышение спроса на жилищное кредитование на 30% за год, и в мае 2017 года было выдано 140 миллиардов рублей.

Ипотека сегодня

Ипотека господствует на рынке недвижимости, поскольку ей просто нет альтернативы. Почти 90% сделок на первичном рынке совершаются с привлечением ипотеки. Монополия превращается в механизм, отбирающий накопления граждан. Ипотечные кредиты созданы банками для получения прибыли. Для большинства населения взять ипотеку означает лишить себя, а то и всю семью, любых других финансовых целей. В том числе остаться без накоплений для создания пассивного дохода к пенсии.

Вопросом, что выгоднее – брать ипотеку или же арендовать жилье, сегодня задаются множество российских граждан.

Покупая квартиру в ипотеку, люди не становятся собственниками. Недвижимость будет в залоге у банка до конца погашения кредита. До полной выплаты без согласия банка невозможно продать, завещать, обменять или иначе  распорядиться ею. Большинство банков ограничивают даже возможность сдавать такую квартиру в аренду. При этом деньги платятся банку много лет, а клиент может остаться ни с чем, если допустит хотя бы непродолжительную просрочку платежа.

Помимо платежей по ипотеке, будут и другие затраты. При оформлении кредита берется дополнительная плата за оценку имущества, рассмотрение заявки, само оформление и так далее. Сумма этих выплат может достигать 10% от первоначального взноса. Кроме того, заемщик обязан страховать недвижимость и, пока не погашен кредит, продлевать страхование ежегодно. Само купленное в ипотеку жилье приобретает высокую итоговую стоимость, а вознаграждение банку может в разы превосходить стоимость квартиры.

Брать жилье в ипотеку или накопить?

Для оформления ипотеки понадобится собрать средства на внесение первоначального взноса. Даже при кредитной ставке 10, за десять лет заемщик выплатит банку стоимость двух квартир, а за 20 – трех.

На самом деле, гораздо выгоднее арендовать квартиру и копить, чем платить по ипотеке банку. Кроме того, это менее рискованно. Инвестируйте свой первоначальный взнос и разницу между платой банку за ипотеку и оплатой съемного жилья. Тогда вместо приобретения в собственность квартиры через 20 лет ее можно купить уже через восемь лет. А если откладывать так деньги все 20 лет, то можно купить за этот срок две квартиры.

Когда вы арендуете квартиру и копите, вы более гибки в отношении своих финансов. У вас есть возможность в случае крайней необходимости использовать отложенные деньги.
За срок выплаты ипотеки в семье может упасть ежемесячный доход или вырасти расход по любым причинам: при увольнении, уменьшении зарплаты и премии, уходе в декрет, болезни, рождении детей. Тогда у вас будет страх попасть под лишение квартиры, и вам придется снижать собственный уровень жизни.

Почему люди берут ипотеку?

В советское время людям обещали выделить квартиру. Обеспечить жильем могли за выдающиеся достижения, длительную работу в одном месте, карьерный рост и тому подобное. Для подавляющего большинства мечта о квартире была главной финансовой целью в жизни. И ипотечный спрос порожден стереотипами прошлого. Большинство воспитаны с мечтой о собственной квартире. Но этот пережиток советского прошлого умрет.

За границей к вопросу владения недвижимостью относятся проще, и там целью всей жизни людей не является заработать на квартиру. В связи с изменением рынка труда появилось много профессий, не привязанных к конкретному месту. Арендованная квартира хороша для тех, кто хочет быть мобильным по отношению к месту работы. Молодежь больше ценит возможность путешествовать, чем быть рабом ипотеки.

Ограничение на изменение места жительства привязывает людей. Вынуждает жить на том же месте и кредит на квартиру, который заставляет значительную часть зарплаты относить в банк, лишая возможности как-то изменить свою жизнь. А потребность смены жилья может возникнуть в случае переезда, разъезда с семьей или, например, когда появляются не слишком приятные соседи.

Мало кто задумывается, что в случае форс-мажора (например, потери работы) или необходимости перерыва ипотечного договора купленную три года назад квартиру сейчас продать можно только за 70% от уплаченной цены. Недвижимость дешевеет по всей стране. За три года также упала аренда. А ипотечные платежи никто не снижал.

Брать квартиру в ипотеку и сдавать ее – тоже убыточная идея. Высокая стоимость недвижимости, высокие процентные ставки по ипотеке, растущие налоговые и не налоговые обременения государством не позволят вам не то что выйти в плюс, но даже отработать "в ноль". А риски инфляции и девальвации рубля будут увеличивать убытки.

Выводы

Приобретение квартиры в ипотеку может не только привести к финансовой зависимости, а сделать так, что жизнь будет состоять из запретов и ограничений. Экономическая система государства изменилась, и повторения ситуации с доходностью инвестиций в недвижимость не планируется в ближайшие 10-15 лет. Прежде чем взять ипотечный кредит, желательно рассмотреть позитивные и негативные его стороны, все взвесить, рассчитать ежемесячную и общую суммы долга.