Россиянам хотят предоставить доходные дома

 Власти к 2025 г намерены увеличить долю арендных домов в десять раз. Эксперты считают это маловероятным из-за низкой окупаемости таких проектов. При этом, стоимость найма жилья в таких домах должны быть значительно ниже рыночной.

Доля арендных домов через восемь лет должна достичь 50% от всего российского рынка аренды жилья, пишет РБК со ссылкой на стратегию развития жилищной сферы РФ до 2025 года, которую разработал Минстрой  РФ совместно с АИЖК и экспертным сообществом.  Сейчас на долю арендных домов приходится 5%.

Арендный или доходный дом – это многоквартирный дом, который строится не для продажи квартир, а сдачи их в аренду. Построен он может быть на бюджетные средства, так и на деньги инвесторов.

Согласно документу, сегодня объем арендного жилья в России составляет  260 млн кв. м., большая его часть находится в теневом секторе. При этом, каждая десятая семья (5,7 млн. семей)  в России снимает жилье. Почти 7 млн. семей в будущем рассматривают возможность арендовать жилье.  Задача авторов документа  вывести из тени арендный бизнес и сделать съемное жилье доступным для россиян.

Эксперты пока скептически относятся к такому бурному развитию арендных домов. Однако отмечают, что у них  есть свои преимущества. Например, более высокая степень юридической защищенности.

"Нанимателям помещений в доходных домах не придётся опасаться неожиданного расторжения договора, весомых изменений его условий", -  отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

Однако, следствием этого является и более высокая ставка аренды.  Ни один из реализованных проектов доходных домов не предлагает возможности арендовать помещение по среднерыночным ставкам, говорит аналитик.

Чтобы программа арендного жилья в России была успешной, доходных домов должно быть построено достаточно много, возможно, в формате частно-государственного партнерства, считает директор компании "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова.

Строить такие дома нужно локально и не в большом количестве, тогда они тоже могут пользоваться спросом, напротив, считает руководитель отдела аренды компании "Азбука Жилья" Роман Бабичев.

Пока он не видит перспективы развития арендных домов в России. По его мнению, сейчас на долю таких домов приходится не более 1%. Есть вероятность, что и через 10 лет ситуация останется на прежнем уровне.

Во-первых, строительство арендных домов возможно только на бюджетные деньги, частный инвестор такие проекты не потянет – слишком длинная инвестиция.

Окупаемость арендных домов может достигать 20 лет, а если говорить об эконом-классе, то и все 40 лет.
Участие инвесторов в строительстве доходных домов является малопривлекательным, соглашается Мария Жукова. Стоимость строительства крайне высока, как и обслуживание такого дома. Окупаться такой проект, по ее мнению, будет 15-20 лет.

Во-вторых, ожидать высокого спроса на арендные дома тоже не стоит, считает Роман Бабичев. По его мнению, подобные проекты устроены по типу гостиниц, что уводит человека от приватности.

"Если у человека будет выбор между обычной квартирой или апартаменты в таком доме по одинаковой цене, то он выберет квартиру", - говорит эксперт.

Однако интерес к доходным домам может поддержать более низкая арендная ставка по сравнению с обычными квартирами, разница в цене должна быть существенной – 20%, полагает он.

"Стоимость найма жилья в таких проектах должны быть значительно ниже рыночной, иначе их создание будет просто бессмысленным, поскольку они не смогут конкурировать с представленными сегодня на рынке аренды объектами вторичного рынка от собственников", - продолжает Мария Жукова.

Что касается доли роста арендных домов в России, то по мнению руководителя аналитического центра ЦИАН, он будет определяться не только внутрирыночными факторами  - объемом предложения в этих домах, привлекательностью таких проектов для застройщиков, но и особенностями регулирования сферы сдачи в аренду квартир частными лицами.

 В существующих условиях доходным домам невозможно конкурировать с арендодателями, констатирует он.

"Число потенциальных арендаторов, которым ценовой фактор важнее, чем прозрачные договорные отношения или дополнительные услуги, останется существенным, что делает рост доли арендных домов в 10-15 раз в маловероятным в обозримом будущем", - считает Алексей Попов.

Тем не менее, доходные дома могут занять свою нишу, ориентируясь на тех, кто заинтересован в получении чуть более качественной услуги, допускает аналитик.

Сами авторы стратегии рассчитывают, что арендные дома станут альтернативой покупке жилья. Кроме этого, по их мнению, должно уменьшиться число семей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий.

Россиянам в свою очередь ближе философия - иметь собственный угол, отмечает директор "МИЭЛЬ-Аренда". Другое дело -  не каждый может позволить себе собственное жилье, поэтому аренда становится для них наиболее оптимальным вариантом. К примеру, до 90% населения в крупных городах Германии живет в аренду.

Если говорить о финансовой стороне вопроса, то арендовать жилье дешевле, чем покупать его в ипотеку. Кроме этого, при необходимости можно поменять район или квартиру. В пользу покупки говорит тот неоспоримый факт, что квартира становится вашей собственностью на все времена, заключает Жукова.

Ранее глава Минстроя РФ Михаил Мень сообщил, что министерство и дальше будет заниматься строительством арендных домов, делать это планируется с привлечением коллективных инвестиций. По его словам, сейчас в 25 регионах построено 132 арендных многоквартирных дома, в том числе 66 многоквартирных домов для предоставления в некоммерческую аренду.

Президент РФ Владимир Путин в свою очередь заявил,  что необходимо увеличить портфель проектов арендного жилья, а сам арендный рынок должен работать "по цивилизованным, прозрачным правилам".