С ипотекой лучше не спешить

Ставка по ипотечным кредитам уменьшилась до 9,57%, обновив исторический минимум. Застройщики сами порой дотируют ставку до еще менее высоких значений, в то время как на рынке много непроданного жилья, а цены на него, начав снижаться в конце 2014 года, еще не остановились.

Ипотечные кредиты растут, как ни что другое

Согласно данным, опубликованным на сайте Банка России, в апреле 2018 года средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) в рублях, предоставленным в течение месяца, в очередной раз обновила исторический минимум, снизившись до 9,57%, что ненамного, но все же меньше 9,64% в марте.

ЦБ. За апрель 2018 года банки предоставили заемщикам более 125 тыс. кредитов на сумму почти 250 млрд рублей, что превысило показатели аналогичного периода прошлого года на 53,5 и 66,7% соответственно. Доля ИЖК в общем объеме рублевых кредитов физическим лицам в последние три месяца достигла четверти.

Совокупная задолженность по ипотекам на 1 мая 2018 года составила более 5,5 трлн рублей, увеличившись за год на 20,2%. Доля же просроченной задолженности — 1,3%.

Нынешние процентные ставки по кредитам значительно превышают инфляцию, говорит аналитик eToro в России и СНГ Михаил Мащенко, но 8,9%, которые предлагают ряд крупных банков, в том числе и за рефинансирование ипотеки, побуждают население активно раздумывать над покупкой жилья, все еще ассоциируемого с наиболее надежным способом сохранения и инвестирования денежных средств.

Добрый старый Хрущев

Рост объема выдачи ипотечных кредитов происходит из-за того, что текущие ставки кажутся заемщикам привлекательными, как никогда: средневзвешенная ставка по ипотеке достигла 9,5%, а в отдельных точках застройки людям удается получать ипотеку даже под 8,5% без первоначального взноса, признает генеральный директор ИК «Харитонов Капитал» Максим Харитонов. Впрочем, это еще не минимальная ставка, потому что ЦБ планирует снижать ключевую ставку, которая в течение 2018 года может опуститься до 7% годовых и даже ниже. А это будет означать снижение уровня ставок в целом по экономике, в том числе и на ипотечные кредиты.

Жилья построено очень много: 76 млн квадратных метров в 2017-м и еще 80 млн квадратных метров ожидается в этом году, застройщикам нужно продать уже готовые объекты, чтобы приступить к новым или хотя бы зафиксировать финансовый результат. Поэтому они будут и дальше предлагать скидки, акции, выплачивать часть процентной ставки за заемщика, лоббировать в правительстве госсубсидии по ипотеке для семей с 2-мя и более детьми. Средняя ставка по ипотеке в 2018 году вполне может снизиться еще на 0,5-1 процентных пункта, до 8,5-9%, прогнозирует Максим Харитонов.

Застройщику снижение годовой процентной ставки по ипотеке на 1 процентный пункт дает рост продаж примерно на 5-7%, а в экономике объем выданных кредитов увеличивается на 30-35%. Но, предупреждает аналитик, нужно понимать, что в России на рынке недвижимости долгое время надувался ценовой пузырь, который лопнул в 2014 году и теперь будет долго сдуваться, еще 2-3 года, до начала уверенного роста экономики, если последний вообще начнется. Поэтому время сейчас работает на покупателя — чем дольше он ждет, тем ниже цены и привлекательнее условия.

Некоторые категории квартир, например, в старых хрущевках — становится вообще невозможно продать, они становятся неликвидны, и на них цены падают стремительно, предупреждает Максим Харитонов. Отказ от договоров долевого участия и переход к так называемому проектному финансированию будет большим переломом на рынке строительства. Он приведет к укрупнению компаний, повышению себестоимости строительства, но, скорее всего, не приведет к росту стоимости жилья, поэтому на плаву останутся только самые рентабельные строительные корпорации, небольшие же будут ими поглощены.