Прощай, дольщик: основные события рынка недвижимости в наступившем году

Наступивший 2019 год будет наполнен событий в сфере недвижимости и жилищно-коммунального хозяйства. Граждане России и бизнес окажутся буквально в иной реальности. Начнется болезненный для многих девелоперов отказ от долевого строительства, заработает новая система по обращению с коммунальными отходами, тарифы ЖКХ вырастут по другой схеме, а дачники перестанут быть дачниками. «Известия» выбрали самое важное.

Отказ от долевого строительства

С 1 июля 2019 года застройщики больше не смогут напрямую привлекать средства граждан на строительство жилых домов. Дольщики понесут деньги в банки на специальные эскроу-счета, которые можно будет разморозить только после завершения проекта. Строительство будет вестись за счет собственных средств девелопера или банковских кредитов. Таким образом, исполняется поручение президента по отказу от долевого строительства. Для отрасли это настоящая революция, она в корне изменит систему, которая работала 15 лет.

— В 2004 году, когда приняли закон об участии в долевом строительстве, вообще отсутствовало какое-либо регулирование. Тогда было еще больше проблем: например, двойные продажи квартир. Позже процесс начал упорядочиваться, но было понятно, что всех угроз гражданам избежать в такой модели невозможно, — отметила президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева.

В большинстве экономически развитых стран компании занимаются девелопментом вообще без привлечения средств будущих собственников жилья, добавила она. При этом гарантией спроса являются договоры купли-продажи, которые фиксируют цену жилья, срок завершения строительства и размер задатка.

Противники реформы среди участников рынка предсказывают банкротства застройщиков, увеличение числа обманутых дольщиков, подорожание жилья до 20%. Защитники нововведений, наоборот, рассчитывают на рост спроса благодаря большей прозрачности рынка и повышению дисциплины девелоперов. По словам финансового директора застройщика «Талан» Евгения Романенко, сегодня в России каждый четвертый дом заселяется с задержкой. В Великобритании за такое нарушение компания останется без лицензии, а в Испании заплатит штраф почти равный стоимости строительства.

«Мусорная реформа»

С 1 января большинство регионов перейдут на новую систему обращения с отходами. Масштабная «мусорная реформа» призвана снизить захоронение твердых коммунальных отходов (ТКО), наладить их переработку и избавиться от «пиратских» свалок. Если раньше мусоровоз забирал отходы из контейнеров и отвозил на полигон, то теперь контролировать сбор и утилизацию мусора будут региональные операторы, которых субъекты выбрали через конкурсы. С нового года в квитанциях за ЖКХ появится отдельная строка «вывоз коммунальных отходов» и граждане будут платить за это уже по другим тарифам.

На сколько конкретно вырастут расходы, будет зависеть от того, где живет плательщик и какой норматив накопления отходов установлен в регионе. До реформы собственники жилья платили за вывоз мусора по 70–80 рублей в месяц, а в некоторых субъектах такой услуги вообще не существовало, то есть жители вообще не тратились. С 1 января средние расходы составят 100–150 рублей на человека, тогда как рост общей суммы платежки за ЖКХ не превысит 2%, подсчитал исполнительный директор ассоциации операторов отрасли обращения с отходами «Чистая страна» Руслан Губайдуллин.

— К примеру, собственник, проживающий в двухкомнатной квартире площадью 54 кв. м в многоквартирном жилом доме, расположенном в Воскресенске (тариф 787 руб. за 1 куб. м), будет платить на 101,52 рубля больше, чем раньше. Однако общая платежка увеличится всего на 1,16%, — привел пример «Известиям» министр ЖКХ Московской области Евгений Хромушин.

Однако не все регионы успеют перестроиться, несмотря на то что завершение реформы и так уже один раз переносили. Для них депутаты предусмотрели отсрочку, соответствующий законопроект подписал президент. Города федерального значения — Москва, Санкт-Петербург и Севастополь — смогут завершить переход на новую систему до 1 января 2022 года. Отсрочкой смогут также воспользоваться отдельные субъекты, которые столкнулись с трудностями при выборе оператора. Им разрешат присвоить статус регионального оператора без конкурса любому другому оператору. Кроме того, для быстрого запуска новой системы до 1 января 2023 года разрешается легализовать ранее несанкционированные свалки, то есть не включенные в Государственный реестр объектов размещения отходов (ГРОРО).

В некоторых регионах начнется переход на раздельный сбор мусора. Например, в подмосковных городах установят два бака: синий с изображением бутылки для сухих отходов и серый с бананом — для мокрых, пищевых. К каждому из контейнеров будут подъезжать разные мусоровозы.

Тарифы ЖКХ вырастут дважды

Если раньше тарифы ЖКХ в стране увеличивались раз в год, в июле, то в 2019 году платеж будет увеличиваться в два этапа: с 1 января — на 1,7%, с 1 июля — на 2,4% с учетом НДС. Двухэтапную индексацию утвердило правительство. Таким образом было решено поддержать ресурсоснабжающие организации в ЖКХ, поскольку с нового года в России вырастет налог на добавленную стоимость с 18% до 20%. В конце июня ассоциация «ЖКХ и городская среда» направила главе Минстроя Владимиру Якушеву письмо, в котором было указано, что при повышении НДС у организаций ЖКХ, предоставляющих потребителям услуги на сумму 4,5 трлн рублей, за первое полугодие сформируются прямые убытки в 45 млрд рублей. Они приведут к мультипликативному росту долгов в отрасли до 1,5 трлн рублей. Ассоциация предлагала учесть размер НДС в тарифах при сохранении июльской индексации в размере 4%. Такой сценарий в правительстве обсуждался, но в итоге не был утвержден.

Закон о садоводах

С нового года заработает закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», который коснется 60 млн владельцев садоводческих участков. Понятия «дачное хозяйство» и «дачник» исчезнут. Причина проста: по мере развития правого регулирования дачные и садовые участки перестали чем-либо отличаться. Вместо девяти различных форм объединений останутся только два: садоводческие и огороднические товарищества. Новые строения, которые будут возведены после 1 января 2019 года, станут называться садовыми или жилыми домами.

Деятельность садоводов должна стать более прозрачной. Каждое садовое некоммерческое товарищество будет обязано открыть расчетный счет в банке. Сегодня граждане часто сдают деньги председателю, не берут расписок, а потом невозможно установить, кто сколько сдал и на что деньги были израсходованы. Закон о садоводах также ликвидирует институт уполномоченных в СНТ. Теперь, чтобы решить важные вопросы — например, на что потратить взносы, — нужно проводить всеобщее голосование.

Кроме того, вступают в силу поправки в Градостроительный кодекс, предусматривающие уведомительный порядок строительства на территории СНТ, сказал «Известиям» руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Lаw Firm Денис Фролов.

— Уведомление должно быть отправлено в местную администрацию. Это касается только жилых домов — для возведения разного рода хозяйственных построек никакие уведомления отправлять не нужно, — отметил он.

Это должно стать защитой от самостроя. Собственник получит ответное уведомление о том, что дом соответствует установленным параметрам и стройка не нарушает действующее законодательство.

Налоговые послабления

С 2019 года вступают в силу позитивные для граждан изменения в налоговом законодательстве, которые затронут владельцев недвижимости. Они коснутся перерасчета налога на недвижимость физических лиц. Независимо от оснований ухудшение положения налогоплательщика не допускается, то есть перерасчет может быть осуществлен только в сторону уменьшения уплаченных взносов.

— До 2019 года ФНС всегда требовала с граждан доплату. Теперь, даже если будет обнаружена ошибка в расчете, ничего доплачивать налогоплательщику не придется. Но вернуть излишне уплаченные суммы он сможет — в пределах трех налоговых периодов, — пояснил Денис Фролов.

Например, налогоплательщик из-за ошибки в уведомлении недоплатил налог за 2015–2016 годы. Однако налоговая не может требовать доплаты независимо от суммы. Если же он, наоборот, за эти годы переплатил по 300 рублей — он вправе обратиться за возвратом 600 рублей.