Как правильно проверить недвижимость перед покупкой

Использование популярных сегодня чек-листов помогает экономить время, не забыть последовательность действий и даже разобраться в ситуации, особенно когда специалист составляет их самостоятельно для себя или своих коллег. Но чек-листы имеют, как плюсы, так и минусы. Так, по мнению Константина Боброва, директора юридической службы "Единый центр защиты", их применение становится сложным в нестандартных ситуациях, а также может привести к "механизации" мышления.

Он считает, что наиболее эффективным является использование не шаблонных, а ситуационных алгоритмов, которые составляются при анализе ситуации. На листе бумаги, планшете или специальном приложении (есть и бесплатные) рисуется схема с ответвлениями, которая в последующем может корректироваться. Такие алгоритмы, или как их еще называют – mind-карты, можно составлять при любой деятельности: при консультировании клиента (в этом случае его можно составлять вместе с клиентом), при составлении документов, при подготовке к судебному заседанию (это позволит предусмотреть различные варианты хода процесса), при поиске необходимой судебной практики и т.д.

Составим чек-лист и mind-карту для проверки объекта недвижимости (здания, сооружения, офисного помещения, квартиры и т.п.) перед его покупкой. А поможет нам в этом Евгения Заварская, управляющий партнер The Lawyers.

Первым делом нужно запросить выписку из ЕГРН о данном объекте недвижимости, в которой отражены:

основные характеристики объекта; его правообладатель с указанием даты регистрации и основания возникновения права собственности;
информация о наличии обременений; и иная информация.

Сейчас это можно сделать быстро, заказав выписку на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1. Стоимость выписки – 300 руб. При заполнении заявления можно указать, чтобы выписку прислали на электронную почту. Срок подготовки выписки обычно составляет от 1 часа до 3 дней. Если вам неизвестен кадастровый номер объекта, то его можно узнать по адресу объекта на сайте Росреестра в разделе "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online".

2
Правоустанавливающий документ – то есть документ, на основании которого возникло право собственности (договор купли-продажи, дарения и т.д.).

3
Если сделка совершена менее чем 3 года назад [напомним, что срок исковой давности для предъявления требований к продавцу составляет 3 года. – ГАРАНТ.РУ], не лишними будут доказательства оплаты (если информация об оплате до подписания договора купли-продажи не содержится в самом договоре), например, расписка или платежное поручение.

4
Затем необходимо получить сведения об оформленных земельно-правовых отношениях под объектом недвижимости. Если земельный участок в собственности – на него также заказываем выписку из ЕГРН (см. п. 1), в которой помимо вышеуказанного будет содержаться описание местоположения участка; и правоустанавливающий документ (см. п. 2). Если земельный участок в аренде, помимо выписки запрашиваем у продавца договор аренды земельного участка и доказательства отсутствия задолженности по арендной плате (Акт сверки с арендодателем).

5
Технический паспорт, с которым нужно сверить существующие характеристики объекта.

6
Если приобретаете отдельно стоящее здание, нужно запросить проект на строительство объекта.

7
Разрешение на строительство (или реконструкцию, если она проводилась) здания, которым подтверждается соответствие проектной документации градостроительным и строительным нормам и правилам. Нужно учитывать, что до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства. Разрешение на строительство здания нужно запрашивать, даже если вы приобретаете помещение (например, офис или квартиру), поскольку если здание, в котором вы приобрели помещение, было построено без разрешения на строительство, оно может быть признано самовольной постройкой и подлежит сносу.

8
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которым подтверждается выполнение строительства (реконструкции) в соответствии с разрешением на строительство (см. п. 7).

9
Проект на технические условия (строительство коммуникаций: отопление, водоснабжение, электричество, тепловой пункт и иные), а также акт их ввода в эксплуатацию. Запрашиваются, если коммуникации строились отдельно и не входят в состав проекта на строительство объекта (см. п. 6).

10
Проверяем информацию о наличии претензий или судебных споров в отношении объекта и продавца в федеральных (http://kad.arbitr.ru/, http://sudact.ru/) и в региональных базах (в Москве, например: https://www.mos-gorsud.ru/search).

11
Если продавец физическое лицо – запрашиваем копию паспорта, справку о том, что он не стоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере и согласие второго супруга на сделку (при наличии).

12
Если продавец юридическое лицо – самостоятельно бесплатно получаем сведения из ЕГРЮЛ (https://egrul.nalog.ru/), запрашиваем у продавца последнюю редакцию устава юридического лица для того, чтобы посмотреть вправе ли данное лицо производить отчуждение недвижимого имущества и порядок одобрения таких сделок, после чего запрашиваем (при необходимости) решение об одобрении крупной сделки или справку о некрупности.

Копии документов по п. 2-9, п. 11 запрашиваем у продавца с обязательным предоставлением оригиналов для их сравнения с копией.

При приобретении помещения, расположенного в здании, запрашиваются документы, указанные в п. 1-3, п. 5 в отношении как самого помещения, так и в отношении здания, где расположено помещение.

Mind-карта