Ипотечные страхи: из-за чего центральные банки во всём мире ограничивают рост рынка недвижимости

 За последние 2 года в развитых странах стремительно поднялись цены на недвижимость. Опасаясь пузыря и памятуя о кризисе 2007 года в США, центральные банки мира охлаждают отрасль с помощью ограничений по ипотечным кредитам. Введение таких мер отчасти помогло стабилизировать рынки Новой Зеландии, Канады и Австралии. Впрочем, в некоторых странах усилие регулятора пока не принесло результатов. Как монетарные власти пытаются избежать повторения истории десятилетней давности — в материале RT.

Спустя десять лет после ипотечного кризиса 2007 года аналитики рынка вновь фиксируют стремительный взлёт цен на рынке недвижимости в развитых странах, что вызывает беспокойство финансовых властей.

Ведущий аналитик Amarkets Артём Деев рассказал RT, что опасения центральных банков связаны с ростом инвестиционного спроса на жильё — то есть недвижимость приобретают не только обычные граждане для проживания, но и риелторские компании для дальнейшей сдачи или продажи.

«Риелторы создают пустой завышенный спрос на недвижимость, которую строят компании. Если она вдруг окажется невостребованной и на рынок попадёт большое количество свободной недвижимости, то это обвалит цены из-за отсутствия реального спроса», — пояснил Артём Деев.

«Если банки выдают много ипотечных кредитов, у них появляются на балансе риски изменения цен недвижимости. Но это может усложнить им работу и даже существование, если вдруг цены начнут падать. Поэтому центральным банкам невыгодно, чтобы рост был быстрым, потому что коммерческие банки начинают слишком активно вовлекаться в кредитование», — рассказал RT профессор финансов РЭШ Олег Шибанов.

По данным UBS, наибольший риск на рынке недвижимости отмечен в Торонто, где цены растут два года подряд. Кроме того, образование пузыря не исключено в Стокгольме, Мюнхене, Ванкувере, Сиднее, Лондоне, Гонконге и Амстердаме. При этом в 2015 году аналитики инвестбанка предупреждали о рисках лишь в Лондоне и Гонконге.

«Реальные цены на жильё в этих мегаполисах с 2011 года увеличились в среднем почти на 50%. В других финансовых центрах цены выросли примерно на 15%. Этот разрыв сильно не соответствует различиям в местном экономическом росте и темпах инфляции», — отмечают эксперты UBS.

Для борьбы с рисками образования пузырей на рынке недвижимости центральные банки всё чаще прибегают к макропруденциальной политике — то есть точечному охлаждению рынка. Внедрение такой практики не наносит вред экономическому росту, в отличие от использования денежно-кредитных мер — например, повышения процентной ставки или снижения уровня ликвидности.

По данным Международного валютного фонда (МВФ), с 2000 по 2013 год 119 стран использовали различные макропруденциальные меры: вводили ограничения на минимальный размер первоначального ипотечного взноса и на рост объёмов выданных кредитов, а также повышали требования к ипотеке с небольшим первоначальным взносом.
«Обычно центральные банки не очень любят регулировать рынок недвижимости, потому что он является драйвером экономического роста, особенно во время выхода из рецессии. Но последствия мирового финансового кризиса были очень тяжёлыми, поэтому теперь регуляторы внимательно мониторят цены на недвижимость», — пояснил Олег Шибанов.

Временное похолодание

Наиболее успешно охладить рынок недвижимости смогли власти Новой Зеландии. За последние десять лет цены на жильё в этой стране выросли более чем на 50% по причине низких процентных ставок, нехватки свободных «квадратов» и растущей иммиграции. Для сдерживания роста цен на жильё Резервный банк Новой Зеландии потребовал от банков ужесточить правила ипотечного кредитования.

Канада также ведёт активную борьбу с экономическими рисками, вызванными ростом цен на недвижимость. Согласно данным последнего отчёта Банка Канады, самые уязвимые места экономики страны — это повышенные цены на жильё и долги домохозяйств. По данным Knight Frank, за год стоимость домов и квартир в Канаде выросла более чем на 14%. Согласно расчётам ОЭСР, долг домохозяйств в 2017 году впервые превысил уровень ВВП государства.

В 2016 году Банк Канады ввёл стресс-тесты, которые ограничивают количество ипотечных заёмщиков. На ослабление рынка недвижимости также повлияло первое почти за семь лет повышение ключевой ставки регулятора. В следующем году Центробанк страны продолжит вводить новые стресс-тесты на ипотечные кредиты. По прогнозам властей, эта мера ограничит примерно 10% канадских заёмщиков, или $15 млрд кредитов ежегодно.

Проблемный Гонконг

Гонконг последние несколько лет лидирует в списке регионов с самой дорогой недвижимостью. По данным Knight Frank, за год цены на жильё выросли на 21%. Представители J.P. Morgan назвали ситуацию в Гонконге близкой к пику и экономически неустойчивой, сообщает Bloomberg. Так, ранее в автономии был зафиксирован рекорд на рынке элитного жилья, когда неустановленный покупатель заплатил более $300 тыс. за один квадратный метр своей квартиры.

Для борьбы с галопирующей инфляцией на рынке власти Гонконга ввели гербовый сбор для иностранцев, приобретающих недвижимость, а также ограничили условия ипотечного кредитования. Впрочем, эксперты Bloomberg всё равно прогнозируют рост рынка в 2018 году ещё на 5%-10%.

Артем Деев считает, что ограничения властей Гонконга не работают, потому что автономия растёт не столько за счёт расширения границ, сколько по причине увеличения численности населения.

Ставка на рубль

Как считает Олег Шибанов, рост цен на недвижимость частично связан с восстановлением экономик после мирового финансового кризиса 2007—2009 годов и привлекательностью жилья как источника инвестирования.

Экономист напоминает, что центральные банки долгое время держали свои ставки низкими или даже отрицательными, поэтому ставки по государственным и коммерческим облигациям сильно упали. В свою очередь, этот процесс простимулировал инвестиционные фонды искать идеи для других вложений.

«Одновременно спрос со стороны жителей многих стран существенно вырос из-за облегчения условий по ипотеке. Поэтому рост спроса опередил рост предложения, особенно в странах, где строить не так просто, например, в Гонконге или Великобритании», — пояснил Шибанов.

Примечательно, что российские власти не ожидают образования пузырей в строительной и девелоперской сфере в первую очередь по причине некоторого замедления на рынке. По данным Единого реестра застройщиков, в настоящее время средняя площадь строящихся квартир в России снизилась до 49,4 кв. м, тогда как на конец 2015 года показатель составлял 56,85 кв. м.

Однако ЦБ РФ также использовал «охлаждающие меры» в одном из самых проблемных вопросов для отрасли. Так, под регулирование попала валютная ипотека, просроченная задолженность по которой на 2017 год составляет примерно 34% от общего объёма задолженности. К примеру, этот показатель по рублёвой ипотеке составляет 1,1%. Для ограничения предложения ипотечных кредитов в иностранной валюте с 1 апреля 2015 года Центробанк ввёл повышенные коэффициенты риска на такой тип кредитов (300%). В результате выдача валютной ипотеки к 2017 году практически полностью прекратилась.

С 2018 года ЦБ ужесточит требования к ипотеке с небольшим первоначальным взносом. Такие кредиты будут взвешиваться с повышенными коэффициентами риска, что позволит снизить риски ипотечного кредитования, но может привести к повышению ставок по подобным займам.